W dniu 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023 poz. 1463) – dalej jako „Nowelizacja”. Jest to szczególnie ważna informacja dla przedsiębiorców, ponieważ nowe przepisy mają na celu umożliwienie użytkownikom wieczystym gruntów innych niż przeznaczone na cele mieszkaniowe złożenia żądania sprzedaży gruntów na ich rzecz na warunkach określonych Nowelizacją.

Użytkowanie wieczyste – na czym polega?

Prawo użytkowania wieczystego zostało wprowadzone do systemu prawa polskiego ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach i pełniło wówczas funkcję odpowiednika prawa własności dla osób fizycznych, korzystających z gruntów stanowiących własność państwową lub samorządową. Obecnie prawo użytkowania jest regulowane przez  ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny i ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Użytkowanie wieczyste przysługuje głównie względem nieruchomości gruntowych znajdujących się w administracyjnych granicach miast. Polega ono na oddaniu osobie fizycznej lub prawnej na czas określony w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek. Okres ten może osiągnąć nawet dziewięćdziesiąt dziewięć lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż czterdzieści lat). Osoba, której oddano do użytkowania poszczególne grunty, to użytkownik wieczysty. Ma ona obowiązek uiszczania przez czas trwania swego prawa opłaty rocznej.

Cel Nowelizacji

Nowelizacja jest kolejnym etapem realizacji systemowej eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego, spowodowanej dużym zainteresowania użytkowników wieczystych nabywaniem gruntów na własność. Dotyczy to zarówno gruntów wykorzystywanych na cele niekomercyjne (np. zabudowanych garażami), jak i gruntów oddanych na cele gospodarcze. Pierwszym etapem było uchwalenie nowelizacji z 2019 r. (ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów), która dotyczyła wyłącznie nieruchomości mieszkalnych.

Przedsiębiorcom będącym użytkownikami wieczystymi towarzyszy niepewność co do zmieniających się w czasie opłat za użytkowanie wieczyste uwarunkowanych wartością nieruchomości lub co do możliwości dalszego korzystania z tego prawa po upływie okresu obowiązywania umowy.  Wszystko to wiąże się z obawami co do celowości inwestowania na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego. Tym samym w ocenie ustawodawcy, bez zachęcającej perspektywy wzmocnienia prawa do gruntu, działania przedsiębiorców na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste straciłyby na dynamice. Nowe regulacje mają temu zapobiec.

Żądanie wykupu

Zasady sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z Nowelizacją użytkownik wieczysty nieruchomości w terminie dwunastu miesięcy od daty wejścia w życie nowych przepisów, tj. od 31 sierpnia 2023 r., może wystąpić do Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz. Sama konieczność wystąpienia z żądaniem  wykup jest odmiennym rozwiązaniem w porównaniu do przekształcenia we własność prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które w dniu 1 stycznia 2019 r. nastąpiło z mocy prawa. Jednak terminowe (do końca sierpnia 2024 r.) złożenie przez użytkownika wieczystego wniosku o wykup, który wprowadziła Nowelizacja, powoduje, że organ publiczny nie może mu odmówić sprzedaży gruntu. Po ww. terminie organ będący właścicielem gruntu będzie mógł według uznania odmówić sprzedaży nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że żądanie wykupu przewidziane Nowelizacją nie przysługuje m.in. jeśli:

• nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
•  użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie (lub w decyzji) o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
• grunt położony jest na terenie portu lub przystani morskiej;
• grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;
• nieruchomość gruntowa jest niezabudowana.

Uwzględnienie żądania o wykup skutkuje podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z użytkownikiem wieczystym. Do podpisania takiej umowy nie dojdzie jednak, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie danej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jest to więc kolejne ograniczenie, które należy mieć na uwadze przy występowaniu z żądaniem wykupu.

Wystąpienie z żądaniem wykupu użytkowanej nieruchomości warto poprzedzić analizą prawną.  Tym bardziej, że termin wprowadzony Nowelizacją na złożenie wniosku jest dość krótki (do 31 sierpnia 2024 r.) i wymaga profesjonalnego działania.

Koszty wykupu

Sposób ustalania ceny wykupu zależy w dużej mierze od tego, kto jest właścicielem gruntu.

W przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa cena wynosi:

• przy płatności jednorazowej – dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień umowy sprzedaży;   Ze względu na fakt, że w większości wypadków wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3% ceny wartości nieruchomości, cena nabycia zwykle ustalana będzie na poziomie 60% wartości nieruchomości.
•  przy płatności ratalnej (maksimum dziesięć lat) –  dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień umowy sprzedaży.

W przypadku nieruchomości będących własnością jednostki samorządu terytorialnego cena zależy od decyzji właściwej rady lub sejmiku podjętej w formie uchwały, z zastrzeżeniem, że cena będzie ustalana w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień umowy sprzedaży, ale nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień umowy sprzedaży.

Wartość rynkowa nieruchomości zostaje określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży na podstawie stosownej wyceny, chyba że została ustalona na potrzeby opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w okresie dwunastu miesięcy przed wejściem w życie Nowelizacji (od 31 sierpnia 2022 r. do 31 sierpnia 2023 r.).

 Co istotne, jeżeli w ciągu czterech miesięcy od daty wejścia w życie Nowelizacji (do 31 grudnia 2023 r.) właściwa rada lub sejmik nie uchwali szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych i przy tym nie zobowiąże organu wykonawczego do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia, to zastosowanie znajdzie stawka przewidziana dla nieruchomości Skarbu Państwa, która została wyżej opisana.

Korzyści wynikające z nowych regulacji

Skorzystanie z żądania wykupu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste wiąże się przede wszystkim z:

• brakiem opłat rocznych za użytkowanie wieczyste i tym samym brakiem ryzyka ich podwyżek;
• nabyciem prawa własności gruntu;
• brakiem ryzyka, że okres użytkowania wieczystego nie zostanie przedłużony;
• większą motywacją do inwestowania na zajmowanych gruntach;
• mniejszym ryzykiem zmian prawnych, które mogą utrudnić korzystanie z zajmowanych gruntów;
• w przypadku gdy właścicielem oddanego w użytkowanie wieczyste gruntu jest jednostka samorządu terytorialnego – dużymi jednorazowymi wpływami do budżetów jednostek samorządów terytorialnego, co może zachęcić organy do większych lokalnych inwestycji.

Nowelizacja doprecyzowała także zasady rozliczania zakupu w kontekście przepisów o pomocy publicznej. Tym samym przedsiębiorcy będą mogli skorzystać z pomocy publicznej w ramach dostępnego limitu pomocy de minimis, co umożliwi im zakup nieruchomości na preferencyjnych warunkach.