Od 28 kwietnia 2023 r., czyli od daty wejścia w życie ustawy z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. poz. 2206) – „Nowelizacja”, obowiązek sporządzania świadectwa energetycznego został rozszerzony. Wcześniej obowiązek ten dotyczył budynków, które wybudowano po 2009 r. Teraz konieczne jest przedstawienie świadectw energetycznych dla każdego budynku indywidualnego czy wielorodzinnego (również tych wybudowanych przed 2009 r.).

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, zwane potocznie certyfikatem energetycznym, to dokument określający wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku (np. lokalu mieszkalnego). Świadectwo takie określa więc zapotrzebowanie energetyczne na ogrzewanie i wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, chłodzenie, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenie.

W świetle przepisów treść świadectwa musi zawierać następujące elementy:

• dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;
• charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
•  zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
• oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo charakterystyki energetycznej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Kogo obejmuje obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej?

Po wejściu w życie Nowelizacji ze świadectwem charakterystyki energetycznej generalnie związane są trzy podstawowe obowiązki:

1/ Przekazanie świadectwa drugiej stronie przy zbyciu/najmie budynku lub jego części

Obowiązek ten dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, jak i o innym przeznaczeniu (np. komercyjnych, przemysłowych), przy czym wyłączone są z niego budynki:

• podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
• przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
• mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).

2/ Umieszczenie świadectwa w widocznym miejscu dla budynków

Dotyczy budynków:

• o powierzchni użytkowej powyżej 250 m2 zajmowanych przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej i w których dokonywana jest obsługa interesantów,
• o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m2, w którym są świadczone usługi dla ludności.

3/ Załączenie kopii świadectwa przez inwestora do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie

Z obowiązku tego wyłączone są domy do 70 m2 zabudowy do własnych celów mieszkaniowych.

Przygotowanie świadectwa charakterystyki energetycznej zleca:

• właściciel lub zarządca budynku (w przypadku sprzedaży lub najmu);
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (w przypadku zbycia tego prawa lub najmu lokalu);
• osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (w przypadku najmu lokalu);
• inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).

Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się uprawnionemu w formie papierowej. Co istotne nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania tego świadectwa.

W przypadku umowy sprzedaży fakt przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej, zostanie odnotowany w akcie notarialnym. Jeżeli nie dojdzie do przekazania nabywcy świadectwa notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. 

Kto jest uprawniony do wystawienia świadectwa charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej może wystawić jedynie osoba spełniająca następujące warunki: 1/ posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych; 2/ nieskazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe oraz 3/ posiadająca odpowiednie wykształcenie (np. architekt, architekt krajobrazu, inżynier pożarnictwa). Taka osoba musi być również wpisana do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Rejestr uprawnionych znajduje się na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Z nowych przepisów wprost wynika, że świadectwo charakterystyki energetycznej należy sporządzić dla budynku, jeśli przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie budynek, natomiast w sytuacji, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie część budynku – lokal, świadectwo musi być przygotowane dla lokalu.

Okres ważności świadectwa charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez dziesięć lat od dnia jego sporządzenia. Po tym okresie traci ono swoją ważność z mocy prawa. Nie ma dla biegu ww. terminu znaczenia data przekazania świadectwa zlecającemu jego sporządzenie bądź data umieszczenia kopii świadectwa w widocznym miejscu w budynku.

Co istotne, świadectwo charakterystyki energetycznej traci ważność przed upływem dziesięcioletniego terminu, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych (np. wymiana okien, zmiana ogrzewania) uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku.

Świadectwa przekazane przed dniem wejścia w życie Nowelizacji, tj. 28 kwietnia 2023 r., zachowają ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone. 

Sankcje za brak świadectwa charakterystyki energetycznej i inne nieprawidłowości

W  świetle znowelizowanej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków istnieje siedem wykroczeń za które przewidziana jest kara grzywny. Grzywnę wymierza się w wysokości od 20 do 5000 złotych.

Właścicieli lub zarządców budynków lub części budynków dotyczą bezpośrednio dwa wykroczenia, tj.:

1/ nieprzekazanie nabywcy lub odpowiednio najemcy przez właściciela lub zarządcę budynku lub części budynku, osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobę, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego:

• świadectwa energetycznego przy zawarciu umowy zbycia;
• lub kopii takiego świadectwa przy zawarciu umowy najmu;

2/ nieprzeprowadzenie przez właściciela lub zarządcę budynku wymaganej kontroli w zakresie systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji.

Jeśli planujesz wynająć lub sprzedać budynek lub lokal, przed podpisaniem umowy skonsultuj się z prawnikiem, aby upewnić się, że dopełniłeś wszystkich obowiązków a Twoje interesy zostały należycie zabezpieczone.